Витрати на придбання нерухомості: чи зменшують дохід від продажу?

опубліковано 24 вересня 2026 о 10:47 Розділ: Новини

Дохід фізичної особи від продажу протягом звітного (податкового) року неподільного об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання такого об’єкта.

До витрат на придбання об’єкта нерухомості належать: кошти, сплачені за цінні папери, деривативи (деривативні контракти) та майнові права, погашення яких відбулося шляхом передачі об’єкта нерухомості або його частини; кошти, передані в управління управителю фонду фінансування будівництва; витрати на придбання об’єкта нерухомості на етапі незавершеного будівництва; вартість нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості, переданого платнику у власність як оплата його частки у статутному капіталі господарського товариства при виході зі складу учасників; вартість предмета іпотеки, за якою іпотекодержатель набув його у власність.

Також до таких витрат належать витрати на придбання нерухомості за договорами купівлі-продажу або міни, у тому числі вартість майна, переданого як компенсація; реєстраційні збори, державне мито та інші аналогічні платежі, пов’язані з придбанням або отриманням прав на нерухомість; вартість об’єкта нерухомості, задекларованого під час одноразового (спеціального) добровільного декларування; вартість нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості, отриманого при ліквідації (припиненні) юридичної особи чи утворення без статусу юридичної особи платником податків, який є акціонером, учасником, партнером, пайовиком, засновником або контролюючою особою.

Крім того, враховуються витрати на будівництво об’єкта нерухомості, витрати на придбання неподільного об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості, а також грошова сума, зазначена у житловому сертифікаті на придбання житлової нерухомості, отриманому як компенсація за пошкоджений або знищений об’єкт нерухомого майна відповідно до Закону України від 23 лютого 2023 року № 2923-ІХ.

Якщо об’єкт нерухомості, неподільний об’єкт незавершеного будівництва або майбутній об’єкт нерухомості був подарований платнику податку, він вважається придбаним за вартістю державного мита, реєстраційного збору та інших аналогічних платежів, податків і зборів, сплачених у зв’язку з таким даруванням.

Зменшення доходу від продажу зазначених об’єктів, а також подільного об’єкта незавершеного будівництва чи відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого частково сплачено ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, на суму дозволених витрат здійснює сам платник податку. Якщо стороною відповідного договору є юридична особа або самозайнята особа, такий розрахунок здійснює ця особа.

Водночас платник податку, який скористався правом на врахування витрат, повинен задекларувати доходи від усіх операцій з продажу, міни чи іншого відчуження відповідних об’єктів, здійснених протягом звітного (податкового) року, у тому числі якщо стороною договору є юридична особа або самозайнята особа.

Копії документів, що підтверджують понесені витрати, подаються разом із податковою декларацією про майновий стан і доходи.

Отже, фізична особа – резидент при продажу протягом звітного (податкового) року неподільного об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості може зменшити отриманий дохід на документально підтверджені витрати на придбання такого об’єкта. Відповідні правила визначені пунктом 172.2 статті 172 Податкового кодексу України.